認識社會住宅-綜合篇 

什麼是社會住宅?

社會住宅依住宅法第3條第2款規,係指由政府興辦或獎勵民間興辦,專供出租之住宅及其必要附屬設施,目前政府推動之社會住宅主要分為以下兩種:

(一)新建:政府或獎勵民間直接興建社會住宅,以低於市場租金出租給所得較低的家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者的住宅。

(二)包租代管:以活化及利用現有空屋,辦理民間租屋媒合,以低於市場租金包租或代管方式提供給所得較低家庭、弱勢對象及就業、就學有居住需求者之租屋協助。

什麼是社會住宅包租代管?

答:社會住宅包租代管有兩種方案,辦理方式說明如下:

(一)包租:政府獎勵及補助租屋服務事業(以下簡稱業者)承租住宅,由業者與房東簽訂3年包租約後,於包租約期間內業者每月支付房租給該房東,再由業者以二房東的角色,將住宅轉租給房客(一定所得以下或弱勢者),並管理該住宅(開發及管理流程詳附件1)。

(二)代管:業者協助房東出租住宅給房客(一定所得以下或弱勢者),由房東與房客簽訂租約,業者負責管理該出租的住宅(開發及管理流程詳附件2)。

(三)包租與代管的差異:

辦理方式 房客資格 空置期 糾紛處理 風險評估
包租 一般戶
弱勢戶
  • 業者面對房東、房客。
  • 部分適用消保法。
  • 業者責任重。
  • 風險成本業者負擔。
代管 一般戶
弱勢戶
  • 業者協助房東、房客。
  • 風險成本房東負擔。
  • 業者較無責任。
  • 部分適用消保法。

政府為什麼要採包租代管方式辦理社會住宅?

政府採包租代管方式辦理社會住宅的理由如下:

(一)為保障社會經濟弱勢者及無力購屋民眾的居住權利,政府積極推動只租不售的社會住宅政策,增加住宅供給面資源,讓租屋成為購屋以外民眾的居住選擇方式之一,進而發揮租屋與購屋市場相互調控的市場均衡機制。

(二)包租代管與政府興建的社會住宅不同的是,除可活化及利用現有空屋外,並可減輕地方政府直接興建社會住宅財政負擔,使政府提供的住宅資源能循環利用,照顧更多的民眾。

(三)按照住宅法規定,社會住宅應提供至少30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者,另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說除了能夠幫助在市場上租不到房子的弱勢族群,例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外,也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

(四)現行住宅租賃市場上存在眾多問題,包含弱勢房客租不到適合的房子、租金價格過高租不起、承租的房子可能是違建或會漏水等等,房東也會因為租屋管理麻煩、容易有糾紛等問題,而寧願將房子閒置不出租。政府透過辦理社會住宅包租代管,除提供房東專業服務、保障租賃關係外,也協助弱勢房客解決租不到、租不起及租不好的問題。

包租代管試辦計畫目前的推動情形如何?有哪些縣市辦理?

(一)106年度試辦計畫已於106年4月18日獲行政院同意辦理,目前6直轄市政府正在辦理招商徵求業者作業中,自今(106)年8月起台北市、新北市、桃園市、台中市、台南市、高雄市等6直轄市陸續完成招商作業後,即開始辦理,預計先行試辦1萬戶,執行3年。

(二)6直轄市政府開辦後,由業者開始找房東、房客,政府也會用多種管道進行宣傳,目前於內政部營建署網站首頁設立包租代管專區,6直轄市政府亦會將申請資格及方式等相關資訊公布於該府住宅單位的網頁中。希望有多棟房子、或年紀大、或沒時間管理、或想要作愛心的房東,及有租屋需求的民眾,可透過業者的協助,提供包租代管的服務。

為鼓勵房東、房客加入包租代管試辦計畫,政府提供哪些優惠措施?

(一)房東的優惠措施:提供專業管理、房東輕鬆收租、稅賦減免(房屋稅、地價稅、綜合所得稅)、修繕補助等;另包租方案增加居家安全相關保險費用補助。

(二)房客的優惠措施:政府補助租金差額及公證費,減輕房客租屋負擔,並享有穩定的居住環境。

房東、房客之租金如何收取與支付?

(一)包租:業者以市場租金8折與房東簽訂包租約3年,並轉租房客。

房東:按月向業者收取市場租金8折之房租。

房客:一般戶:以市場租金8折支付業者。

弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以市場租金的7折或5折支付業者,至弱勢戶之租金差額1折或3折由政府補助並經由業者轉交房東。

(二)代管:房東與房客經業者媒合承租雙方簽訂租約(至少1年)。

房東:業者向房客(含政府之租金補助)收取市場租金9折之租金後,按月轉交房東租金。

房客:一般戶:以市場租金9折交付業者。

弱勢戶:依弱勢條件(社會或經濟弱勢戶)以7折或5折的市場租金交付業者,至弱勢戶之租金差額2折或4折由政府補助並經由業者轉交房東。

所謂的市場租金如何訂定?

業者負責提供3家以上出租物件鄰近、相關、相同物件的租金行情資料以作為佐證,作為地方政府審核依據,地方政府並自行決定審查機制。

在社會住宅包租代管試辦計畫相關配套措施中,所提供的社會福利協助措施有哪些?

(一)業者進行房客定期關懷訪視,若房客有緊急危難時,由業者通報地方社政單位評估並視情形結合資源提供相關協助。

(二)代管方案之房客因緊急事由,致生活陷於困境,經直轄市主管機關會同社政主管機關評估認定無力支付租金者,且簽訂還款計畫後,得由政府代為墊付租金(最多不得超過3個月,並以1次為限)。

 

摘錄自 內政部不動產資訊平台  https://pip.moi.gov.tw/V2/B/SCRB0501.aspx?mode=9

 

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